종합부동산세 2026 기준 계산 납부 기간 1주택 2주택 완전정리

 

종합부동산세(종부세)는 공시가격 기준으로 일정 금액을 초과한 부동산 보유자에게 재산세와 별도로 부과되는 국세입니다. 2026년 기준 과세 대상, 세율, 공제 제도, 납부 기간까지 한 번에 정리했습니다.

■ 종합부동산세 기준 — 내가 대상인지 먼저 확인
종부세 과세 기준일은 매년 6월 1일입니다. 이날 기준으로 보유한 부동산의 공시가격을 합산해 아래 기준을 초과하면 납부 대상입니다.

- 주택 (일반): 인별 공시가격 합산 9억 원 초과
- 주택 (1세대 1주택): 공시가격 12억 원 초과
- 종합합산 토지 (나대지·잡종지 등): 인별 합산 5억 원 초과
- 별도합산 토지 (상가·사무실 부속 토지 등): 인별 합산 80억 원 초과

중요한 점은 기준이 '세대'가 아닌 '인별' 합산이라는 것입니다. 부부가 각각 주택을 보유하면 각자의 공시가격이 9억 원을 넘는지 따로 봅니다.

단, 1세대 1주택 공제(12억 원)를 받으려면 세대 전체가 주택을 딱 1채만 보유해야 합니다. 배우자가 다른 주택을 가지고 있으면 해당 없습니다.

■ 과세표준 계산 방식
종부세가 부과되는 금액(과세표준)은 다음 공식으로 계산합니다.

과세표준 = (공시가격 합산 — 기본공제) × 공정시장가액비율(60%)

2026년 공정시장가액비율은 전년과 동일한 60%입니다. 이 비율이 낮을수록 실제 세 부담도 낮아집니다.

■ 2026년 세율 — 주택 수에 따라 다릅니다
2주택 이하 (일반 세율):
- 과세표준 3억 이하: 0.5%
- 3억~6억: 0.7%
- 6억~12억: 1.0%
- 12억~25억: 1.3%
- 25억~50억: 1.5%
- 50억~94억: 2.0%
- 94억 초과: 2.7%

3주택 이상 (중과 세율):
- 과세표준 3억 이하: 0.5%
- 3억~6억: 0.7%
- 6억~12억: 1.0%
- 12억~25억: 2.0%
- 25억~50억: 3.0%
- 50억~94억: 4.0%
- 94억 초과: 5.0%

■ 주택별 실제 종부세 직접 계산
[케이스 1 — 1세대 1주택, 공시가격 15억 원]
- 과세표준: (15억 — 12억) × 60% = 1억8,000만 원
- 세액: 1억8,000만 원 × 0.5% = 90만 원
- 여기서 재산세 납부분 일부를 공제하면 실제 납부액은 더 줄어듭니다.
- 만 65세 이상이고 10년 이상 보유했다면 (30%+40%=70%) 세액공제 → 약 27만 원 수준으로 내려갑니다.

[케이스 2 — 일반 2주택, 공시가격 합계 16억 원]
- 과세표준: (16억 — 9억) × 60% = 4억2,000만 원
- 세액:
  - 3억 × 0.5% = 150만 원
  - 1억2,000만 원 × 0.7% = 84만 원
  - 합산: 약 234만 원 (재산세 공제 전)

[케이스 3 — 3주택, 공시가격 합계 30억 원]
- 과세표준: (30억 — 9억) × 60% = 12억6,000만 원
- 세액:
  - 3억 × 0.5% = 150만 원
  - 3억 × 0.7% = 210만 원
  - 6억 × 1.0% = 600만 원
  - 6,000만 원 × 2.0% = 120만 원
  - 합산: 약 1,080만 원 (재산세 공제 전)

※ 위 수치는 재산세 공제, 세부담상한, 농어촌특별세(종부세의 20%) 등을 반영하기 전 기준입니다. 정확한 금액은 홈택스 종합부동산세 간이세액계산(모의계산) 메뉴에서 직접 확인하세요.

■ 1세대 1주택자 추가 공제 제도
1주택자라면 고령자 공제와 장기보유 공제를 중복 적용받을 수 있습니다. 합산 상한은 80%입니다.

고령자 공제:
- 만 60세 이상: 20%
- 만 65세 이상: 30%
- 만 70세 이상: 40%

장기보유 공제:
- 5년 이상 보유: 20%
- 10년 이상 보유: 40%
- 15년 이상 보유: 50%

예시: 만 70세 + 15년 보유 → 40% + 50% = 90%, 상한 80% 적용 → 세액의 80%를 공제받습니다.

■ 부부 공동명의라면 어떻게 되나
공동명의 1주택의 경우 두 방법 중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다.

방법 A: 각자 인별 9억 원씩 공제 → 합산 18억 원까지 공제
방법 B: 1세대 1주택 특례 적용 → 12억 원 공제 + 고령자·장기보유 공제

공시가격이 높고 오래 보유한 고령 부부라면 방법 B가 유리한 경우가 많습니다. 매년 두 방법을 비교해보는 것이 좋습니다.

■ 납부 기간과 방법
- 과세 기준일: 매년 6월 1일
- 고지서 발송: 11월 중
- 납부 기간: 12월 1일~12월 15일
- 납부 방법: 홈택스(hometax.go.kr) 전자납부 또는 은행 고지서 납부

세액이 250만 원 초과 시 분납 가능합니다.
- 250만~500만 원: 250만 원 초과분을 6개월 내 납부
- 500만 원 초과: 세액의 50%를 6개월 내 납부

1세대 1주택 고령자(만 60세 이상)이면서 총급여 7,000만 원 이하인 경우, 납부유예 신청이 가능합니다. 해당 주택을 팔거나 상속·증여할 때까지 납부를 미룰 수 있습니다.

■ 내 공시가격 확인하는 방법
부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 주소를 검색하면 공동주택·단독주택 공시가격을 바로 조회할 수 있습니다. 조회한 공시가격을 위 계산식에 대입하면 대략적인 종부세 예상액을 계산할 수 있습니다. 정확한 계산은 홈택스 '종합부동산세 간이세액계산' 메뉴를 이용하세요.

■ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 재산세 내면 종부세도 따로 내야 하나요?
A. 둘 다 내야 합니다. 단, 종부세를 계산할 때 재산세로 납부한 금액 일부를 공제해주기 때문에 완전히 이중 과세는 아닙니다.

Q. 공시가격이 기준에 걸리는지 어떻게 확인하나요?
A. 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 보유 주택 공시가격을 확인한 뒤, 보유 주택을 모두 합산해 기준금액(일반 9억, 1주택 12억)을 넘으면 대상입니다.

Q. 6월 1일 이후에 집을 사도 종부세가 나오나요?
A. 6월 1일이 기준일이므로, 6월 2일 이후에 취득한 주택은 올해 종부세 대상에서 빠집니다. 반대로 6월 1일 이전에 판 집은 전 소유자에게 부과됩니다.

Q. 임대사업자 주택도 합산되나요?
A. 등록 임대주택은 일정 조건 충족 시 합산 배제(종부세 과세 제외)를 받을 수 있습니다. 요건이 복잡하므로 세무사 확인을 권합니다.

■ 마무리
2026년 종합부동산세는 공정시장가액비율 60%가 유지되면서 전년과 부담 수준이 비슷합니다. 공시가격이 기준선 근처라면 6월 1일 이후 취득·처분 타이밍도 세금에 영향을 줍니다. 정확한 세액은 홈택스 모의계산 또는 세무사를 통해 확인하세요. 이 글은 정보 제공 목적이며 세무 상담이 아닙니다.

(자료 출처: 국세청 종합부동산세 안내 / 택스고 2026.02 / 토스뱅크 2026 / 홈택스 공식 안내)